1. 입지분석
(1) 입지 및 입지 분석
입지(location)는 부지나 점포가 소재하고 있는 자연적, 인문적인 위치조건을 의미하고, 입지선정은 입지주체가 추구하는 최적의 입지조건을 갖춘 특정한 장소를 발견하는 것으로, 동적.공간적 개념을 말한다. 이러한 입지 또는 입지선정에 영향을 주는 요인들(입지영향인자)을 분석하는 이유는 지역분석과 상권분석을 통해 거시적인 분석을 이뤄내고, 이를 근거로 미시적인 입지분석을 통해 실제 출점의 경제적 타당성분석의 여부를 판단한다.
(2) 입지선정의 절차
출점지역의 선정 → 지역상권 내의 어떤 유형의 입지에 출점할 것인가의 결정 → 특정입지의 분석 및 선정 → 특정부지의 결정
(3) 입지의 생애주기분석 (Age - cyc analysis)
입지는 부지나 점포가 소재하고 있는 자연적, 인문적인 위치조건으로서 그 위치는 시간의 변동 및 사회 경제상황의 변동에 따라 늘 변화의 과정에 있으므로 입지의 생애주기분석이 중요하다.
㉠ 성장기 ( the period of growth )
지역적으로 개발이 어느정도 완성된 부분이 있으나 전체적으로 개발이 활발한 단계로서 점포측면에서는 점포 부족지역에 해당한다.
㉡ 성숙기 ( the period of maturity )
지역적인 개발이 완성단계에 있으며, 주민들이 사회 경제적인 수준이 높고 입지경쟁이 과열에서 안전화되는 시기로서 점포 포화상태에 해당한다
㉢ 쇠퇴기 ( the period of decline )
성숙기의 양호했던 모든 지역적인 여건들이 필터링효과에 의해 하향화되기 시작하는 단계이며, 재개발이 이루어지는 시기에 해당한다
㉣ 천이기 및 악화기
천이기는 쇠퇴기에서 재개발이 이루어지지 않고, 현재의 상태가 지속되는 단계로서, 지역적인 지가의 하락이 있는 단계이며, 이 상태가 지속되는 경우에는 악화기에 접어들어서 입지적으로 슬럼화되는 현상이 발생하게 된다.
(1) 입지 및 입지 분석
입지(location)는 부지나 점포가 소재하고 있는 자연적, 인문적인 위치조건을 의미하고, 입지선정은 입지주체가 추구하는 최적의 입지조건을 갖춘 특정한 장소를 발견하는 것으로, 동적.공간적 개념을 말한다. 이러한 입지 또는 입지선정에 영향을 주는 요인들(입지영향인자)을 분석하는 이유는 지역분석과 상권분석을 통해 거시적인 분석을 이뤄내고, 이를 근거로 미시적인 입지분석을 통해 실제 출점의 경제적 타당성분석의 여부를 판단한다.
(2) 입지선정의 절차
출점지역의 선정 → 지역상권 내의 어떤 유형의 입지에 출점할 것인가의 결정 → 특정입지의 분석 및 선정 → 특정부지의 결정
(3) 입지의 생애주기분석 (Age - cyc analysis)
입지는 부지나 점포가 소재하고 있는 자연적, 인문적인 위치조건으로서 그 위치는 시간의 변동 및 사회 경제상황의 변동에 따라 늘 변화의 과정에 있으므로 입지의 생애주기분석이 중요하다.
㉠ 성장기 ( the period of growth )
지역적으로 개발이 어느정도 완성된 부분이 있으나 전체적으로 개발이 활발한 단계로서 점포측면에서는 점포 부족지역에 해당한다.
㉡ 성숙기 ( the period of maturity )
지역적인 개발이 완성단계에 있으며, 주민들이 사회 경제적인 수준이 높고 입지경쟁이 과열에서 안전화되는 시기로서 점포 포화상태에 해당한다
㉢ 쇠퇴기 ( the period of decline )
성숙기의 양호했던 모든 지역적인 여건들이 필터링효과에 의해 하향화되기 시작하는 단계이며, 재개발이 이루어지는 시기에 해당한다
㉣ 천이기 및 악화기
천이기는 쇠퇴기에서 재개발이 이루어지지 않고, 현재의 상태가 지속되는 단계로서, 지역적인 지가의 하락이 있는 단계이며, 이 상태가 지속되는 경우에는 악화기에 접어들어서 입지적으로 슬럼화되는 현상이 발생하게 된다.
2. 입지에 영향을 주는 요소 ★
지역이나 지역상권의 수요에 영향을 미치는 요인들 // 이를 세분화하는 경우 인구통계 및 소비자의 라이프스타일, 비즈니스환경, 경쟁상황, 다점포경영성향, 접근성, 법적규제, 성장가능성등을 들 수 있다.
(1) 인구통계 및 소비자의 라이프스타일
㉠ 인구통계 및 라이프스타일은 특정지역 소비자들의 성향을 파악함으로써 업태 및 업종의 적정성을 판단할 수 있는 시장세분화 기준인 지리적 인구통계학적 심리적 행동적 변수 중에서 각각 인구통계학적 및 심리적 요인에 해당한다.
지리적 변수
|
거주하고있는 지여겡 따른 소비자특성을 통해 이루어진다.
지역, 인구밀도, 도시의 크기, 기후등이 수집된다. |
인구통계학적 변수
|
연령, 성별, 지역, 소득, 종교, 세대의 형태, 주택의 소유형태, 교육수준, 직업등의 변수
입시선정시 선정주체에게는 중요한 입지영향요인으로 평가 |
심리분석적 변수
|
소비자의 가치관, 학습, 인지, 태도등에 따라 소비자 유형을 구분
소비자의 라이프스타일이 가장 중요 |
구매행동적 변수
|
사용경험, 사용량, 상표애호도, 편익, 제품에 대한태도, 구매동기, 용도, 구매반응등
|
㉡ 라이프스타일 분석
- 소비자의 라이프스타일분석은 인구통계학적 분석의 장점과 심리적 분석의 측정가능성을 결합하여 분석이 이루어지며, 소비자의 느낌, 태도, 선호, 의견뿐만 아니라 구매행동까지도 분석이 이루어지는 분석방식 // 일반적으로 2차자료를 통해서 용이하게 수집할 수 있다 //
- 개별점포의 소매입지 및 상권을 결정하기 위해서는 반드시 지역시장 거주자의 인구통계분석 및 라이프스타일을 검토해야하며, 라이프스타일 측정은 AIO분석을 통해 이루어진다.
㉢ AIO 분석
AIO분석은 지역주민들의 Activity (여가활동), Interest (관심사), Opinion (의견), 등으로 이들을 파악하여 상권분서겡 유용하게 활용하는 라이프스타일 측정기준이다. 소비자가 어떻게 시간을 보내고, 어떤일을 중시하며, 어떤 견해를 갖고 있는가를 척도로 나타내어 수치화 하는것 // 시장에 대한 풍부한 정보를 주는 반면, 세분화의 경계가 모호하여 측정이 어렵다는 단점이 있다.
- 소비자의 라이프스타일분석은 인구통계학적 분석의 장점과 심리적 분석의 측정가능성을 결합하여 분석이 이루어지며, 소비자의 느낌, 태도, 선호, 의견뿐만 아니라 구매행동까지도 분석이 이루어지는 분석방식 // 일반적으로 2차자료를 통해서 용이하게 수집할 수 있다 //
- 개별점포의 소매입지 및 상권을 결정하기 위해서는 반드시 지역시장 거주자의 인구통계분석 및 라이프스타일을 검토해야하며, 라이프스타일 측정은 AIO분석을 통해 이루어진다.
㉢ AIO 분석
AIO분석은 지역주민들의 Activity (여가활동), Interest (관심사), Opinion (의견), 등으로 이들을 파악하여 상권분서겡 유용하게 활용하는 라이프스타일 측정기준이다. 소비자가 어떻게 시간을 보내고, 어떤일을 중시하며, 어떤 견해를 갖고 있는가를 척도로 나타내어 수치화 하는것 // 시장에 대한 풍부한 정보를 주는 반면, 세분화의 경계가 모호하여 측정이 어렵다는 단점이 있다.
㉣ 로키치 가치조사법 (RVS)
소비자의 라이프스타일 분석과 관련하여 소비자의 가치관을 중시하는 기법으로, RVS (Rokeach value survey)
(2) 비즈니스 환경
비즈니스 환경이란 최고경영자의 의사결정과 관련하여 고려되어야 할 외부적 요인들을 의미. 거시적인 외부환경으로서 경제적 상황, 기술환경, 법적-정치적환경, 사회문화환경 및 글로벌 환경등 경영자가 통제할 수 없는 환경요인들을 의미 // 한편 거시적인 외부환경은 일정부분 영향력을 발휘 할 수 있는 환경으로 고객환경, 유통업체, 공급업체환경, 및 경쟁업체환경을 의미한다.
(3) 경쟁상황
㉠ 경쟁상황 분석이란 동일상권 내 경쟁소매업체와의 상황을 비교 분석하는것으로서, 동일상권 내의 경쟁의 형태, 경쟁업종의 분포도, 업종 및 업태별 비율분석, 시장점유율, 잠재적인 위협요인의 발생가능성 등을 말한다.
㉡ 경쟁위협요인 - 소매기업의 미래성장과 위험요인들을 예측함으로써 산업 내 경쟁정도를 결정하는 구조적인 요인들을 설명하기 위해 마이클 포터의 5가지 요소 모델을 활용할 수 있다
소비자의 라이프스타일 분석과 관련하여 소비자의 가치관을 중시하는 기법으로, RVS (Rokeach value survey)
(2) 비즈니스 환경
비즈니스 환경이란 최고경영자의 의사결정과 관련하여 고려되어야 할 외부적 요인들을 의미. 거시적인 외부환경으로서 경제적 상황, 기술환경, 법적-정치적환경, 사회문화환경 및 글로벌 환경등 경영자가 통제할 수 없는 환경요인들을 의미 // 한편 거시적인 외부환경은 일정부분 영향력을 발휘 할 수 있는 환경으로 고객환경, 유통업체, 공급업체환경, 및 경쟁업체환경을 의미한다.
(3) 경쟁상황
㉠ 경쟁상황 분석이란 동일상권 내 경쟁소매업체와의 상황을 비교 분석하는것으로서, 동일상권 내의 경쟁의 형태, 경쟁업종의 분포도, 업종 및 업태별 비율분석, 시장점유율, 잠재적인 위협요인의 발생가능성 등을 말한다.
㉡ 경쟁위협요인 - 소매기업의 미래성장과 위험요인들을 예측함으로써 산업 내 경쟁정도를 결정하는 구조적인 요인들을 설명하기 위해 마이클 포터의 5가지 요소 모델을 활용할 수 있다
㉢ 경쟁우위 구축
- 경쟁상황의 파악이 된 이후에는 그에 따른 전략으로써 경쟁우위를 구축해야 한다. 기존 기업간의 경쟁등 5가지 경쟁요인들과 대결해 나가면서 다른 기업들을 능가해야 하는데, 이를 위한 본원적 전략으로 포터(M. E. Porter)는 다음과 같이 3가지를 제시하였다
- 경쟁상황의 파악이 된 이후에는 그에 따른 전략으로써 경쟁우위를 구축해야 한다. 기존 기업간의 경쟁등 5가지 경쟁요인들과 대결해 나가면서 다른 기업들을 능가해야 하는데, 이를 위한 본원적 전략으로 포터(M. E. Porter)는 다음과 같이 3가지를 제시하였다
원가우위 전략
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특정산업 내에서 규모의 경제를 통하여 비용상의 우위를 목표로 하는 여러가지 정책을 이용,
경쟁적 비용우위(원가우위)를 확보하려는 전략 |
차별화 전략
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자사의 제품이나 서비스를 특정 산업내의 다른회사 제품, 서비스와 구별되는 독특한 것으로 고객에게 인식시키는 전략
마케팅중심의 능력, 제품개발력, 기술개발능력, 타업종과의 시너지등이 중요하다 |
집중화 전략
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특정 구매자집단 또는 지역시장을 집중적으로 공격하는 경영전략
기업의 자원이나 기술이 제한적일 때, 한정된 목표시장만을 노려 목표를 보다 효과적으로 효율적으로 달성할 수 있다는 가정을 바탕으로 함 중소기업 또는 후발기업의 전략으로 많이 활용된다. |
㉣ 소매점의 경쟁점포에 대한 대책
- 상대적인 경쟁적 지위를 판단하여, 자기점포의 주력상품은 경쟁점과 동일 or 차별화 할 수 있다
- 경쟁전략에 있어서 기업은 상품을 세분화 하여 경쟁점과 상생할 수 있도록 차별성과 양립성을 동시에 추구하여야 한다.
- 가격은 전략에 따라 시장침투전략의 경우에는 저가, 스키밍 프라이스(skimming pricing)의 경우에는 고가로 설정한다
- 경쟁점의 전략변화에 즉각 대응해야 한다
(4) 다점포 경영성향 (Chain store operation)
㉠ 다점포경영은 각 지역에 자사의 지점포를 분산입지시키는 체인식 경영전략으로서, 대량구매와 대량판매를 토한 규모의 경제와 효율성을 실현함으로써 이윤극대화를 취하는 경영방식이다. 이는 유통시장 전면개방에 대한 대응책으로 기존 소매점포들은 유통망의 경쟁력 강화와 경쟁우위 확보의 필요성에 의해 강조되고 있다
㉡ 매입과 판매활동을 분할하여, 전체 지점포의 매입은 본사가 총괄적으로 담당하고, 각 지점포는 오로지 판매활동만을 담당하도록 하는 경영, // 본사를 통한 대량매입, 각 지점포를 통한 대량판매를 동시에 실현하고자 하는 경영관리 // 백화점, 할인점, 패스트푸드점, 음식점 등 프랜차이즈
- 다점포경영은 상품구색, 가격, 판촉활동은 전국시장보다는 지역시장의 욕구에 적합하게 수립할 수 있다. // 동일업종이나 업태의 수를 증가시킴으로써 구매자에 대한 구매력을 향상시킬 수 있다
㉢ 다점포 경영성향의 유용성
- 본사의 경험과 노하우를 전수함으로써 시행착오를 줄여 실패확률이 낮다.
- 대량구매를 통한 비용절감으로 저렴하게 물품을 공급할 수 있다
- 본사의 브랜드 이미지를 직접적으로 영업에 활용할 수 있고, 광고 홍보등에도 유리하다
- 외상매입이 가능하여 지점의 자금부담이 감소한다.
- 본사와의 협조체계로 시장의 변화에도 빠르게 대처할 수 있다
㉣ 다점포 경영성향의 한계점
- 본사의 운영방침에 따라야 하므로 영업의 독립성이 침해된다
- 일정한 운영방식으로 지역체인점들의 지역특성을 반영한 차별적 영업이 곤란하다
- 계약에 따른 로열티지급의 부담 및 체인점의 매매 양수등 제한을 받는다
- 동일상호를 쓰는 타점포의 잘못으로 선의의 피해를 보는 사례가 증가하고 있다
- 동종업계간의 경쟁악화가 심화될 수 있다 - 하나의 지역에 과다점포가 출점하여 매출의 자기잠식현상이 발생할 수 있는 문제가 있다 - 출점시 한계수입과 한계비용을 잘 고려해야한다
(5) 접근성 (Accessibility)
㉠ 입지의 접근성(Accessibility)은 입지에 대한 진출입의 용이성을 의미하며, 고객이 상권에 도달하는 걸리는 시간적 공간적 거리적 부담을 말한다. 이러한 접근성 개념은 거시적 관점의 정의이며, 미시적으로는 교통량, 도로정체, 진출입의 문제, 주차의 문제, visibility, 쇼핑센터 내부의 개별점포로의 접근성등도 포함된다
㉡ 접근성의 내용
- 주차시설의 양과 질은 쇼핑센터, 쇼핑몰 및 주차시설을 개별적으로 갖춘 단독매장들에 대한 접근성을 평가하기 위한 중요한 요인의 하나이며, 주차시설의 위치를 평가할 때는 고객 쇼핑동선의 일반적 길이를 고려해야 한다.
- 입지의 접근성을 평가할 때는 주변 3.5km 의 도로패턴과 도로상태를 고려한 다음 입지 바로 근처의 교통량 , 도로정체, 주차여건등을 분석한다
- 혼잡도는 사람들이 밀집되어 복잡한 정도뿐만 아니라 자동차의 밀집에 따른 복잡한 정도를 포함하고 있는 개념이다 // 혼잡도가 일정수준을 넘어 너무 혼잡하면 쇼핑속도가 떨어지고, 고객분만을 야기하여 매출이 하락하나, 적정수준의 혼잡도는 오히려 고객에 쇼핑의 즐거움을 더해 주기도한다
- 독립점포 입지평가에서와 마찬가지로, 쇼핑몰 쇼핑센터의 입지평가에 있어서도 접근성이 중요하며, 쇼핑센터 및 쇼핑몰 내부에서의 입지평가에 있어서도 접근성은 평가의 대상이다
- 접근성을 평가할 때 길에서 점포가 눈에 잘 띄는 정도도 고려해야한다. 하지만, 고객의 충성도가 높거나 역사적으로 오래된 유명점포의 경우에 있어서 가시도는 큰 문제가 되지 않는다
- 고가의 전문품의 경우 가시도 보다는 교통의 접근성이 편리한 곳이 좋으나, 저가의 편의품같은 생활용품의 경우는 가시성이 중요하다. 결국 소득의 격차 내지는 상품의 가격 정도는 점포의 접근성과 밀접한 관계가 있다.
㉢ 접근성과 입지 유형
- 상대적인 경쟁적 지위를 판단하여, 자기점포의 주력상품은 경쟁점과 동일 or 차별화 할 수 있다
- 경쟁전략에 있어서 기업은 상품을 세분화 하여 경쟁점과 상생할 수 있도록 차별성과 양립성을 동시에 추구하여야 한다.
- 가격은 전략에 따라 시장침투전략의 경우에는 저가, 스키밍 프라이스(skimming pricing)의 경우에는 고가로 설정한다
- 경쟁점의 전략변화에 즉각 대응해야 한다
(4) 다점포 경영성향 (Chain store operation)
㉠ 다점포경영은 각 지역에 자사의 지점포를 분산입지시키는 체인식 경영전략으로서, 대량구매와 대량판매를 토한 규모의 경제와 효율성을 실현함으로써 이윤극대화를 취하는 경영방식이다. 이는 유통시장 전면개방에 대한 대응책으로 기존 소매점포들은 유통망의 경쟁력 강화와 경쟁우위 확보의 필요성에 의해 강조되고 있다
㉡ 매입과 판매활동을 분할하여, 전체 지점포의 매입은 본사가 총괄적으로 담당하고, 각 지점포는 오로지 판매활동만을 담당하도록 하는 경영, // 본사를 통한 대량매입, 각 지점포를 통한 대량판매를 동시에 실현하고자 하는 경영관리 // 백화점, 할인점, 패스트푸드점, 음식점 등 프랜차이즈
- 다점포경영은 상품구색, 가격, 판촉활동은 전국시장보다는 지역시장의 욕구에 적합하게 수립할 수 있다. // 동일업종이나 업태의 수를 증가시킴으로써 구매자에 대한 구매력을 향상시킬 수 있다
㉢ 다점포 경영성향의 유용성
- 본사의 경험과 노하우를 전수함으로써 시행착오를 줄여 실패확률이 낮다.
- 대량구매를 통한 비용절감으로 저렴하게 물품을 공급할 수 있다
- 본사의 브랜드 이미지를 직접적으로 영업에 활용할 수 있고, 광고 홍보등에도 유리하다
- 외상매입이 가능하여 지점의 자금부담이 감소한다.
- 본사와의 협조체계로 시장의 변화에도 빠르게 대처할 수 있다
㉣ 다점포 경영성향의 한계점
- 본사의 운영방침에 따라야 하므로 영업의 독립성이 침해된다
- 일정한 운영방식으로 지역체인점들의 지역특성을 반영한 차별적 영업이 곤란하다
- 계약에 따른 로열티지급의 부담 및 체인점의 매매 양수등 제한을 받는다
- 동일상호를 쓰는 타점포의 잘못으로 선의의 피해를 보는 사례가 증가하고 있다
- 동종업계간의 경쟁악화가 심화될 수 있다 - 하나의 지역에 과다점포가 출점하여 매출의 자기잠식현상이 발생할 수 있는 문제가 있다 - 출점시 한계수입과 한계비용을 잘 고려해야한다
(5) 접근성 (Accessibility)
㉠ 입지의 접근성(Accessibility)은 입지에 대한 진출입의 용이성을 의미하며, 고객이 상권에 도달하는 걸리는 시간적 공간적 거리적 부담을 말한다. 이러한 접근성 개념은 거시적 관점의 정의이며, 미시적으로는 교통량, 도로정체, 진출입의 문제, 주차의 문제, visibility, 쇼핑센터 내부의 개별점포로의 접근성등도 포함된다
㉡ 접근성의 내용
- 주차시설의 양과 질은 쇼핑센터, 쇼핑몰 및 주차시설을 개별적으로 갖춘 단독매장들에 대한 접근성을 평가하기 위한 중요한 요인의 하나이며, 주차시설의 위치를 평가할 때는 고객 쇼핑동선의 일반적 길이를 고려해야 한다.
- 입지의 접근성을 평가할 때는 주변 3.5km 의 도로패턴과 도로상태를 고려한 다음 입지 바로 근처의 교통량 , 도로정체, 주차여건등을 분석한다
- 혼잡도는 사람들이 밀집되어 복잡한 정도뿐만 아니라 자동차의 밀집에 따른 복잡한 정도를 포함하고 있는 개념이다 // 혼잡도가 일정수준을 넘어 너무 혼잡하면 쇼핑속도가 떨어지고, 고객분만을 야기하여 매출이 하락하나, 적정수준의 혼잡도는 오히려 고객에 쇼핑의 즐거움을 더해 주기도한다
- 독립점포 입지평가에서와 마찬가지로, 쇼핑몰 쇼핑센터의 입지평가에 있어서도 접근성이 중요하며, 쇼핑센터 및 쇼핑몰 내부에서의 입지평가에 있어서도 접근성은 평가의 대상이다
- 접근성을 평가할 때 길에서 점포가 눈에 잘 띄는 정도도 고려해야한다. 하지만, 고객의 충성도가 높거나 역사적으로 오래된 유명점포의 경우에 있어서 가시도는 큰 문제가 되지 않는다
- 고가의 전문품의 경우 가시도 보다는 교통의 접근성이 편리한 곳이 좋으나, 저가의 편의품같은 생활용품의 경우는 가시성이 중요하다. 결국 소득의 격차 내지는 상품의 가격 정도는 점포의 접근성과 밀접한 관계가 있다.
㉢ 접근성과 입지 유형
적응형 입지
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해당 위치를 통행하는 유동인구에 의해 영업이 좌우되는 입지
→ 도보자의 접근성이 우선, 대중교통시설과 연계성, 가시성등의 요소가 중요함 |
목적형 입지(상권)
|
① 고객이 특정한 목적을 가지고 이용하는 입지 - 주도로에서 해당 점포로의 접근성이 좋아야 하며, 전면에 넓은 주차장이 위치하면 유용한 입지
② 고객의 기대소비에 따라 목적을 정하여 구매하는 상권, 구매빈도는 높지않지만, 목적방문에 따른 구매율이 높다 - 경쟁자의 진입이 용이하지않다 ③ 경기변동에 따른 영향을 받기 때문에 독자적인 마케팅전략을 구사하기는 어렵다는 단점, 주택가보다는 시내중심으로 입지하는 곳이 유리하다 ex) 명동을 비롯한 로데오상권, 유명한 음식이 여러곳 모인상권등 |
비목적형 입지(상권)
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적응형 입지// 역세권과 같이 사전에 구매의사를 정하지 않고 우연하게 구매가 일어나는 상권
대체로 업종간의 연계성이 높지 않으며, 단골고객보다는 유동인구의 수에 따라 점패의 성패가 결정된다. |
생활형 입지
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아파트, 주택가의 지역주민들이 주로 이용하는 식당등 생활형 점포들이 입지하는 형태
도보 접근성이 양호한 입지에 위치하는것이 좋다 |
(6) 토지공간이용에 대한 법적 규제
- 입지에 영향을 미치는 요인중에 반드시 고려해야되는 토지공간이용에 대한 법적, 행정적 규제
- [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 상의 용도지역, 지구, 구역에 관한 사항
- [건축법] 상의 인허가 사항과 허가 신고로 갈음할 사항
- [지방정부조례] 상의 특례사항에 대한 내용
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